معاونت پژوهش و فناوري
به نام خدا
منشور اخلاق پژوهش
با ياري از خداوند سبحان و اعتقاد به اين که عالم محضر خداست و همواره ناظربر اعمال انسان و به منظور پاس داشت مقام بلند دانش و پژوهش و نظر به اهميت
جايگاه دانشگاه در اعتلاي فرهنگ و تمدن بشري ، ما دانشجويان و اعضاء هيات علمي واحدهاي دانشگاه آزاد اسلامي متعهد ميگرديم اصول زير را در انجام
فعاليت هاي پژوهشي مد نظر قرار داده و از آن تخطي نکنيم:
1-اصل برائت : التزام به برائت جويي از هرگونه رفتار غير حرفهاي و اعلام موضع نسبت به کساني که حوزه علم و پژوهش را به شائبههاي غير علمي ميآلايند.
2- اصل رعايت انصاف و امانت : تعهد به اجتناب از هرگونه جانب داري غير علمي و حفاظت از اموال ، تجهيزات و منابع در اختيار.
3- اصل ترويج : تعهد به رواج دانش و اشاعه نتايج تحقيقات و انتقال آن به همکاران علمي و دانشجويان به غير از مواردي که منع قانوني دارد .
4- اصل احترام : تعهد به رعايت حريمها و حرمتها در انجام تحقيقات و رعايت جانب نقد و خودداري از هرگونه حرمت شکني.
5-اصل رعايت حقوق : التزام به رعايت کامل حقوق پژوهشگران و پژوهيدگان ( انسان ، حيوان و نبات ) و ساير صاحبان حق .
6- اصل رازداري: تعهد به صيانت از اسرار و اطلاعات محرمانه افراد ، سازمانها و کشور و کليه افراد و نهادهاي مرتبط با تحقيق.
7- اصل حقيقت جويي : تلاش در راستاي پي جويي حقيقت و وفاداري به آن و دوري از هرگونه پنهان سازي حقيقت.
8-اصل مالکيت مادي و معنوي : تعهد به رعايت کامل حقوق مادي و معنوي دانشگاه و کليه همکاران پژوهش.
9- اصل منافع ملي : تعهد به رعايت مصالح ملي و در نظر داشتن پيشبرد و توسعه کشور در کليه مراحل پژوهش .
دانشگاه آزاد اسلامي
واحد علوم و تحقيقات
دانشکده حقوق
پايان نامه براي دريافت درجه کارشناسي ارشد در رشته حقوق (M.a)
گرايش خصوصي
عنوان
استقلال و حصر سند رسمي درنقل ملک ثبت شده
استاد راهنما
دکتر رمضان دهقان
استاد مشاور
دکتر حسين قربانيان
نگارش
علينقي فراتي
تابستان 1392
ميرداماد را دوست دارم ولي حقيقت را بيشتر.
“صدر المتألهين”
تقديم به
فقيد سعيد شادروان دکتر مهدي شهيدي (اعلي ا… مقامه الشريف)
و تقديم به همه معلمان و اساتيدي که مرا حرفي آموختهاند و بنده خويش فرمودهاند .
و تقديم به والدين گرام و خانواده عزيزم که رنج فراوان متحمل شدهاند و سعي بليغ فرمودهاند.
و با تشکر و سپاسگزاري از
جميع اولياء و اساتيد معظم دانشگاه علوم و تحقيقات دانشگاه آزاد اسلامي واحد سمنان
گروه کارشناسي ارشد حقوق خصوصي
و تشکر ويژه از
استاد راهنما آقاي دکتر رمضان دهقان
و استاد مشاور آقاي دکتر حسين قربانيان
” فهرست مطالب “عنوانصفحهچکيده1مقدمه2فصل اول
کليات، مختصري از حقوق ثبتبخش اول: کليات تحقيق و عمومات ثبتي5بخش دوم: فرضحقوقي ماده 22ق.ث191- ثبت ملک اقدامي دولتي و حاکميتي است192- ارزش ذاتي و عيني ثبت ملک193- جايگاه ماده22 ق.ث.204- منطوق ماده 22 ق.ث.215- مفهوم ماده 22 ق.ث.30فصل دوم
سند رسمي و معاملات املاک ثبت شدهبخش اول: مستندات و مباني 36گفتار اول: ماهيت و صورت سند رسمي36گفتار دوم: ثبوت و اثبات سند رسمي39گفتار سوم: اسباب تملک و اسباب نقل42گفتار چهارم: ادله اثبات نقل43گفتار پنجم: مستندات اجباري بودن نقل به سند رسمي45گفتار ششم: مباني اجبار و الزام47بخش دوم: قلمرو ، مصاديق ، ضمانت اجراء51گفتار اول: قلمرو الزام و اجبار، شرح مواد 46 و47 ق.ث51گفتار دوم: ضمانت اجراي ثبت اجباري اسناد551-شرط اعمال ماده 48 ق.ث552-معناي”عدم پذيرش” 563- “صورت” (سند) مصداق ماده 48 مردود است يا “معنا”ي (مسند) آن؟594- ترتيب اثردادن به ثبوت مصداق ماده 48 جرم است625- شباهت و تفاوت سند رسمي مصاديق مواد 46و47 ق.ث63فصل سوم
دکترين حقوقي ، ثبوت و اثباتبخش اول: کليات68گفتار اول: رابطه ثبوت و اثبات68گفتار دوم: ادله تمهيدي و عارضي- ادله اثبات حق و دعوا69گفتار سوم: ادله اثبات در حقوق ثبت71گفتار چهارم: سابقه فقهي74گفتار پنجم: رويه قضائي75بخش دوم: عقايد علماي حقوقي77گفتار اول: نظريه شکلي77الف) نقش صرفاً اثباتي77ب) دليل منحصر اثباتي80ج) دليل قاطع اثباتي80د) آثار و نتايج نظريه شکلي81گفتار دوم: نظريه ماهوي82الف) نقش تشريفاتي82ب) نظريات منشعبه از نظريه ماهوي861-نظريه تمليک مؤخر 862- نظريه شرط قابليت استناد عليه ثالث88بخش سوم: نقد عمومي نظريات891- ايرادات نظريات شکلي892- ايرادات نظريات ماهوي91فصل چهارم
نقد(خصوصي) نظرياتگفتار اول: ايرادات نظريات شکلي96الف) ايرادات در مباني و مستندات96ب) ايرادات در تفسير مواد قانون ثبت99ج) ايرادات در ادله اثبات103د) ايرادات در توجيه حقوقي1181- در قرار داد تشکيل بيع1182- در فروش بدون تنظيم سند145گفتار دوم: ايرادات نظريات ماهوي1591- نظريه ثبوتي1592- نظريه تمليک مؤخر و شرط قابليت استناد عليه ثالث160فصل پنجم
تنقيح نظريه تشريفاتي الف) تمهيد و توجيه جديد1631- ماده 22 ق.ث ابطال و تغيير ثبت ملک مطلقاً ممنوع1632- اصل بقاء و استمرار مالکيت رسمي است1633- مستند اجبار، انواع سند رسمي با توجه به موضوع نقل1644- امکاننداردمواد 46 و 47 ق.ث ثبوتي نباشد نقل از اسباب نقل برميآيد نه از ادله165ب) استقلال سند رسمي168ج) دليل براي اثبات نقل و اثبات، مستلزم وقوع اسباب نقل170د) سند عادي و تفکيک مصاديق مواد 46 و 47 ق.ث171ه) سند عادي، تعهد به انجام تکليف قانوني1721- تعهدات متعدد، تعهدات معارض1722- ورود تعهد اخلاقي به دنياي حقوق172و) ضمانت اجراي اسناد عادي معاملات املاک ثبت شده173ز) آيا تعهدات اخلاقي قابل الزام به تنظيم سند رسمي است؟173ح) تعارض سند عادي با رسمي مؤخر، آيا رسمي قابل ابطال است؟175ط) دعواي الزام به تنظيم سند رسمي ترجيح بلا مرجح، خطر تعميم175نتيجه و پيشنهاد177منابع و مأخذ180چکيده انگليسي182
چکيده
در حقوق ايران نقش سند در ثبوت و اثبات نقل و انتقال املاک ثبت شده، به شدت مورد اختلاف است و دامنه آن علاوه بر مقنن و قوانين مصوب؛ به دکترين حقوقي و رويه قضائي نيز تسرّي يافته و تا کنون موفق به اتخاذ رويه واحد نشده است. طرفداران نقش ماهوي سه نظريه؛ تشريفاتي، شرط مؤخر تمليک و شرط قابليت استناد عليه ثالث و طرفداران نقش شکلي نيز سه نظريه؛ صرفا اثباتي، دليل منحصر و دليل قاطع براي سند رسمي و نقش آن در انتقال املاک ثبت شده، ارائه کردهاند. در اين پايان نامه، با تکيه بر حقوق ثبت موضوعه و شرح مفصل مواد 22 ، 46، 47، 48 قانون ثبت و توضيح و تبيين، فرض حقوقي مطلق ماده 22 ق.ث. و مباني و مستندات و قلمرو اجبار به سند رسمي و ضمانت اجراي آن و عدم پذيرش سند عادي؛ به نقد نظريات ششگانه از منظر؛ تفسير مواد قانون ثبت، ادله اثبات نقل و لزوم تجميع ثبوت و اثبات و لزوم تمهيدي بودن ادله و نقد توجيهات حقوقي آنها پرداختهايم و نظريات شکلي و دو نظريه شرط مؤخر و شرط قابليت استناد عليه ثالث را مستدلاً مردود و نظريه تشريفاتي را تنقيح و ترجيح دادهايم. بنابراين ثبوت و اثبات نقل املاک ثبت شده، منحصر به سند رسمي و سند مرقوم مستقلا و بدون نياز به ثبت در دفتر املاک ناقل است. سند عادي از منظر حقوقي و نزد حاکميت (دولت و ملت) ثبوتي و اثباتي “باطله” و تعهدي اخلاقي است و وارد دنياي حقوقي نشده است و پذيرش و ترتيب اثر دادن به آن مخالف فرض ماده 22 ق.ث و موجب مسئوليت مدني و انتظامي و بعضاً کيفري است.
کليد واژهها: ثبوت و اثبات، اسباب نقل، ادله اثبات نقل، فرض مطلق حقوقي ثبت ملک، استصحاب مالکيت رسمي، استثناء منصوص نقل، ضمانت اجراي عدم ثبت، عدم پذيرش، اجبار به ثبت سند.

مقدمه
پايان نامه حاضر به موضوع” استقلال و حصر سندرسمي درنقل ملکثبت شده” درپنجفصل ميپردازد.
فصل اول؛ شرح ماده 22 ق.ث است که در بخش “ثبت ملک و آثار آن” در مجموعه قانون ثبت آمده، در صدد بيان چگونگي نقل ملک يا ارزش سندرسمي نيست وماده مرقوم “فرض حقوقي مطلق” است. اثبات خلاف ثبت ملک؛ بعد از تثبيت دفتر املاک، به هيچ وجه و بدون هيچ استثنائي ممکننيست، و اقدامي حاکميتي و اجباري و واجد ارزشعيني و ذاتي است. مالکيت رسمي متعقّب آن نزد حاکميّت (دولت- ملت) اصولاً دائميوباقي(مستصحب) است. اثباتخلاف آن استثنائي ومنوط به نص ومحدود ومتعيّن درمنصوص است. استثناآت شامل نقل و انتقال ارادي و اجرائي و قهري و بعض عوامل تغيير نظير فسخ و اقاله است. موارد مشکوک مردود و محکوم به اصل است.
فصل دوم؛ به تشريح استثناآت و شرح مواد 46 و 47 ق.ث و شامل؛ مباني و مستندات و قلمرو اجبار است. اجبار به ثبت سند در “دفتر اسناد” مانند اجبار به ثبت ملک در “دفتر املاک” است. مبناي اجبار، لزوم اتحاد و تجميع ثبوت و اثبات و ضيق ادله تمهيدي است که فقط از سند برميآيد و عادي آن قبل از ثبت در دفتر املاک ممکن و مقبول و رسمي آن بعد از ثبت ملک در دفتر املاک پذيرفته و اجباري است. تفاوت اسناد مصاديق مواد 46 و 47 ق.ث در محدوديت اعتبار، و فقدان بعض آثار و اجبار به حکم قانوني، و قراردادي نبودن، و از زمره آثار قراردادها نبودن، و ثبوتي و اثباتي بودن امر و نهي، بيان شده است و در ماده 48 ق.ث که ضمانت اجراي دو ماده قبل است شرايط اعمال، معناي “عدم پذيرش” و “باطله بودن” و اينکه ماده 48 ق.ث روي ديگر سکه ماده 22 ق.ث است و مفهوم ماده 48 در ماده 22 مستتر است و بدون انشاي ماده 48 ، عدم پذيرش از ماده 22 برميآيد و کافي است. و مفهوم مخالف ماده 48 حجّت است و ضد ماده 46 نيز ممنوع، و مفهوم ماده 22 هر دو را ميرساند و يکسان بودن حکم اسناد “اجباراً بايد” و اسناد “اجباراً نبايد” و باطله بودن بدليل عدم ثبوت و بعض مصاديق؛ ممکن است مصداق جرم کيفري باشد، مورد بحث قرارگرفته است. مقنن ثبت احصاء ادله نکرده، دليل مقبول خويش تشريعنموده، سکوت در باقي موجه است.
فصل سوم؛ دکترينحقوقيثبوت و اثبات ونظريات نقش شکلي، شامل؛ اثباتيمحض، دليلمنحصر و دليل قاطع و نقشماهوي شامل؛ تشريفاتي، شرط مؤخرتمليک وشرط قابليت استنادعليه ثالث ومباني و مستندات و عيوب و مزايا و انتقادات موجود به اختصار آمده است.
فصل چهارم؛ نقد تخصصي اينجانب، خصوصاً در نقش شکلي و از جهات؛ مباني و مستندات، تفسير مواد قانون ثبت، ادله اثبات و توجيهات حقوقي است. نقد مباني و مستندات؛ امر به سند حکم و انشاء حکم بلسان جمله خبري مفيد حصر است. “تنظيم سند” مستلزم ثبوت است و اقرار و اخبار به ثبوت سابقه “تنظيم” نيست. تعارض عادي و رسمي اگر مقبول باشد “پاياني ندارد”. رد مصاديق مطابق و موافق ماده 22 به استناد ماده 22 براي حاکميت ضد آن فاقد منطق حقوقي و تضادي آشکار است.
ايرادات ادله؛ تعريف سند، حمل مطلق بر مقيد و عام بر خاص، شرط هيئت اثبات و عقيده به فقد دليل، فقد اثبات يا مانع اثبات يا مانع دليل، تناقضات اصولي و نقض دليل قاطع و منحصر؛ به جواز ابطال رسمي مؤخر، مورد بحث قرار گرفته است.
ايرادات در توجيهات حقوقي؛ اول؛ نسبت به مقاله “قرارداد تشکيل بيع” که تعداد 22 مورد ايراد احصاء شده است. و دوم؛ نسبت به مقاله “فروش بدون تنظيم سند” که 21 مورد ايراد بيان شده است.
ايرادات نظريه ماهوي؛ نظريه تشريفاتي تفکيکي بين مواد 46 و 47 ق.ث نکرده و ماهيت سند عادي را نيز به درستي تبيين ننموده است. نظريه تمليک مؤخر؛ مانععقلي”تخلف معلول ازعلت” را مواجهاست. نظريهشرطقابليت استنادعليهثالث؛ باايرادعدمقبول؛”بطلاننسبي” و”دليل صوري” در حقوق ايران مواجه است.
فصل پنجم که خاتمه و تقريباً نتيجهگيري است؛ نظريه تشريفاتي(ثبوتي و اثباتي) تنقيح شده؛ ماده 22 ق.ث. ابطال و تغيير ثبت ملک را مطلقاً منع ميکند، مالکيت رسمي اصولاً باقي و مستمر است، نقل و انتقال، استثناي مجاز و منصوص است. اجباراً به سندرسمي، امر و نهي ثبوتي و اثباتي است. سندرسمي در ملک ثبت شده تنها راه نقل است، قولنامه يا بيع نامه به هيچ وجه ناقله نيست و تعهد اخلاقي است. تعهد مبتني بر ماده 10 ق.م “تعهد به انجام تکليف قانوني” است و ضمانت اجراي آن اخلاق است و اگر موجب ضرر يا سوء استفاده شود، مسئوليت مدني وبعضاً کيفري است. دعواي الزام به تنظيم سندرسمي ترجيح بلامرجح و خطر تعميم به کليه عقود و کليه اموال دارد.
آنچه لازم به يادآوري است اينکه ؛ حتي المقدور سعي کردهايم تا آنجا که تسلسل منطقي و فهم مطالب دچار ايراد و اشکال نشود از تکرار گفتههاي ديگران اجتناب کنيم فصل سوم بيان دکترين و نقد عمومي نظريات تقريباً با اندکي دخل و تصرف و بعضي اضافات مختصر، تلخيص از کتاب “نقش ثبت سند درمعاملات غير منقول” جناب دکتر مهدي صاحبي است، وبيشترين تلاش حقيردر تفسير مواد 22و46و47 و48 و فصول چهارم و پنجم است.
در پايان بر خود فرض ميدانم از زحمات اساتيد محترم و اولياء معظم دانشگاه آزاد اسلامي سمنان واحد علوم و تحقيقات و اساتيد محترم راهنما و مشاور و همچنين داور محترم و همه کساني که در تهيه اين پايان نامه مرا ياري رساندند صميمانه تقدير و تشکر نمايم.
والسلام
علينقي فراتي
تابستان 1392
فصل اول
کليات، مختصري از حقوق ثبت
بخش اول: کليات تحقيق و عمومات ثبتي
الف) بيان مسأله اساسي تحقيق
با توجه به قانون ثبت و قانون دفاتراسناد رسمي آيا مي توان با سند غير رسمي (عادي) املاک ثبت شده را نقل و انتقال کرد؟ حقوق عام مدني و سوابق فقهي و دکترين حقوقي بدون ملاحظه حقوق ثبت پاسخ سوال فوق را مثبت ميداند، لکن با توجه به مواد 22 و 46 الي 48 و 70 الي 73 ق.ث و 18 دفاتر اسنادرسمي اختلاف نظر استکه آيا سندرسمي شامل ثبوت و اثبات هردو است (نظريه دکترکاتوزيان) و يا فقط شامل مرحله اثبات است(نظريه دکتر شهيدي) و يا تأخير انتقال مالکيت است(جديدترين نظريه) و يا …
آنچه در اين پايان نامه مد نظر است رد استدلال موافقين سند عادي و نظريه تأخير انتقال مالکيت و اثبات نظريه اول با بيان استدلال جديد و متقن، هم در رد نظرات اثباتي و تأخيري و هم در تائيد نظريه ثبوت و اثبات، تفسير و تشريح مسئله با توجه به حقوق ثبت و نه صرفا و فقط با ديدگاه قانون مدني و سوابق فقهي، متاسفانه عموم صاحب نظران و مولفين و محققين تماما مسئله را از ديدگاه حقوق مدني و سوابق فقهي مورد تدقيق و تحقيق قرار دادهاند و نتايج حاصله آنها در محدوده مورد نظرشان ممکن است صحيح باشد ولي از منظر تخصصي حقوق ثبت، نتايجي ديگر حاصل مي گردد که کمتر مورد توجه کسي بوده است.
جنبه هاي مجهولِ قضيه عدم توجه فني و تخصصي به حقوق ثبت و اسناد رسمي بوده است، موضوع اصلي مغفول مانده و گويي در ديدگاه مولفين محترم چنين زمينه اي وجود نداشته، خصوصا حقوق ثبت محلي تلاقي حقوق خصوصي و عمومي از يک طرف و تلاقي قوانين شکلي و ماهوي از طرف ديگر است.
ب) اهميت، ضرورت و اهداف تحقيق
تاکنون کسي در اين عرصه با توجه به قوانين و مقررات موضوعه ثبتي و سوابق تاريخي خاص آن اقدام به تحقيق و تأليف ننموده است. و اظهار نظرها فقط از ديدگاه حقوق مدني بوده و اين نقيصه سبب درک نادرست از قوانين و مقررات ثبتي شده است، بخلاف فلسفه حقوق عمومي و فلسفه قوانين شکلي در جهت تضعيف سند رسمي و اقتدار سندعادي در نقل و انتقال املاک ثبت شده گام برداشته و خسارات جبران ناپذيري بر جاي گذاشته اند.
تفکيک صحيح بين ادله اثباتي و عقود ناقله نشده است و در اثر اين عدم تفکيک و با پيش فرض مسلم گرفتن وقوع و تحقق عقود، به سند عادي و يا بنحو شفاهي در حقوق مدني؛ بدون هيچگونه استدلالي احکام قوانين ثبتي را مختص دليل اثباتي دانسته و بر خلاف نص صريح قوانين ثبتي لزوم ثبوت و اثبات نقل به سند رسمي را منکر شده اند و معناي عدم پذيرش اسناد عادي را مختص جنبه اثباتي آن و نه جنبه ثبوتي آن دانسته اند و اين خلاف تمامي نصوص حقوق ثبت است.
لذا در تحقيق حاضر سعي بر آن است که بدوا نظريات و ديدگاه هاي موافقين سند عادي بدقت و به تفصيل مورد نقد و طرد قرار گيرد و سپس با تکيه و توجه به حقوق ثبت اقدام به تبيين موضوع نمايد.
اهميت و ضرورت تحقيق علاوه بر غناي علمي و تکميل تحقيقات و نظريات قبلي و استخراج نظريه جديد علمي، بواسطه اهميت سياسي و اقتصادي و اجتماعي موضوع اين تحقيقات نيز هست. املاک ثبت شده در بعد سياسي ، سرزمين ملي يک کشور و موضوع حياتي استقلال و تماميت ارضي کشور است و در بعد اقتصادي، در دنياي مدرن و در مواجهه با جهاني شدن اقتصاد و در شرايطي که افکار و انديشه ها و ابداعات و اختراعات با مستندسازي وارد دنياي اقتصاد شده و سرمايه اقتصادي محسوب مي شوند و قابل مبادله و بعضا پشتوانه اقتصاد ملي مي شوند، خروج املاک از دايره اقتصادي با بي اعتباري مستندات آنها يا عدم مستند سازي آنها خلاف تئوريها و ضرورتهاي اقتصادي کشور است و اقتضاي عقل سليم اعتبار و استناد هرچه بيشتر آن است کافي است به مسئله تأمين مسکن که طبق حقوق اساسي اکثر کشورها از وظايف دولتهاست و در بعد اجتماعي نيز مهمترين و با ارزش ترين و شايد ثابت ترين دارائي مردم يک کشور است مختصر توجهي و عنايتي نمائيم، و يا در ابعاد سياست قضائي نگاهي به جرائم مربوط به حوزه املاک در جميع جوانب آن اندازيم. در بعد اشتغال و توليد در بخش کشاورزي و… اهميت و ضرورت آن بر کسي پوشيده نيست.
عدم تمهيد نظريه صحيح و واحد بنحو متقن و منطبق با موازين حقوقي درخصوص نقل املاک موجب آسيبهاي فراوان(خصوصاً) اجتماعي شده است و برکسي پوشيده نيست، عملکرد مقنن بسيار متشتّت و متضّاد بوده و اين سبب سردرگمي رويه قضايي نيز شده است و تاکنون نيز دکترين حقوقي به نظريه واحد اتفاق نکرده است، لذا تبيين دقيق و تخصصي اين موضوع، ميتواند کمک شاياني در جهت استخراج نظريه واحد و متفق عليه در هر سه بخش باشد و از اين رهگذر تکليف عموم مردم روشن شود و از بلاتکليفي و زيانهاي ناشي از ان جلوگيري شود. مضافاً تبيين اين نکته که؛ آيا با فقدان قانون يا نقصان و تعارض و تزاحم قوانين مواجه ايم؟ يا قوانين موجود کافي و وافي به مقصود هست؟ و در تبيين و تفسير آن دچار ضعف يا اشکال هستيم؟پاسخ شايسته به اين سوالات هدفي مهم و اساسي است چرا که اگر فقد و نقص يا تعارض و تزاحم باشد بدون اقدام تقنيني قانونگذار، اصلاح امور مقدور نخواهد بود و اقدام شايسته مقنن ضروري خواهد بود و درصورت دوم، تعبير صحيح قوانين موجود کدام است؟ واختلاف از کجاست؟ و محل نزاع چيست؟ پاسخ صحيح و شايسته و مبتني بر حقوق ثبت و حقوق عام مدني هدف اصلي و مأموريت مهم تحقيق حاضر است.
ج- سؤالات و فرضيات تحقيق
سوالات اصلي:
1- مبنا و منشأ الزام به تنظيم سند رسمي چيست؟ قراردادي يا قانوني است؟
2- آيا ادله اثباتي نقل ملک ثبت شده مي تواند جزء سند رسمي باشد؟
3- آيا حقوق ثبت، اسناد عادي (غير رسمي) را باطل و بلا اثر مي داند؟
4- با توجه به حقوق ثبت آيا ارزش سند رسمي ثبوتي و اثباتي است؟ يا فقط اثباتي؟
5- با توجه به قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمي آيا امکان تفکيک ثبوت از اثبات هست؟
سوالات فرعي:
1- مفهوم سند عادي و ارزش و اعتبار آن در ملک ثبت شده چيست؟
2- آيا حقوق ثبت فقط به سند مي پردازد و نه به مسند؟ احکام حقوق ثبت فقط براي سنديت سند است يا حصر ادله اثباتي به سند رسمي است؟
3- معناي عدم پذيرش سند غيررسمي درحقوق ثبت چيست؟ آيا غير منقول درحقوق ثبت به معناي تعهد اخلاقي و خارج از دنياي حقوقي است؟ آيا عدم پذيرش همان منع از نقيض در علم اصول است؟
4- ترتيب اثر دادن يا ندادن (ادله اثباتي غير سند رسمي) به چه معناست؟
5- آيا بدون وقوع و تحقق عقد ناقله امکان اقامه دعواي الزام به تنظيم سند رسمي هست؟
6- آيا انجام تکليف قانوني متوقف بر الزام قراردادي است؟
7- آيا درحقوق ثبتمرجع اختصاصي نقل و انتقال املاک ثبتشده منصوص است؟(ماده 18 ق دفاتر)
8- آيا ثبت خلاصه معاملات در دفتر املاک تکليفي اداري است؟
فرضيه‏هاي تحقيق:
1- باتوجه به قوانين مصوب و جاري فعلي سند عادي(غير رسمي) و هر سندي که توسط مراجعي غير از دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد فاقد صلاحيت و ارزش و اعتبار براي نقل ملک ثبت شده است.
2- ماده 22 قانون ثبت در صدد بيان شرايط تنظيم سند رسمي نقل و انتقال املاک نبوده و نيست بلکه در خصوص ثبت ملک و آثار آن است و سند رسمي راسأ و مستقلأ ناقل است و ثبت خلاصه معامله تکليفي اداري است( و دخالتي نه در ثبوت و نه در اثبات ندارد)
3- مواد 46 و 47 و 48 تصريح دارد که “کليه عقود و معاملات” و مراد از آن ثبوت و اثبات يا سند و مسند هر دو است. و طبق حقوق ثبت سردفتر مأمور اخبار يا تسجيلِ اخبار به معاملات نيست و انجام وظايف او مستلزم تنظيم مرحله ثبوت است و اکتفاء به اثبات منافي و مغاير تکاليف سردفتر است و اثبات توسط سردفتر بدون دخالت در ثبوت غير ممکن است.
4- معناي عدم پذيرش اسناد غير رسمي سلب حمايت حاکميت است لذا در نظر دادگاه و دولت کانه وجود ندارد.
5- اسناد غير رسمي در خصوص ” املاک فاقد سابقه ثبتي” و ” املاک در جريان ثبت” قابل ترتيب اثر است هم ثبوتي و هم اثباتي.
6- سند رسمي برابر قوانين موجود و دفاتر اسناد رسمي تنها طريق و تنها مرجع نقل و انتقال املاک ثبت شده است و اين تکليف با هيچ استثنائي مواجه نيست.
د) مرور سوابق و ادبيات تحقيق
در حقوق مدني و سوابق فقهي و گروه کشورهاي تابع حقوق نوشته عموما و اصولا عقود ناقله عقود رضائي(غيرتشريفاتي) محسوب و مشمول حاکميت و آزادي اراده است و نقل املاک نيز علي الاصول مشمول عمومات مذکور است ولکن درخصوص املاک ثبت شده اختلاف نظر است که آيا مشمول عمومات مرقوم است يا مشمول استثناي عقود تشريفاتي است.
عده اي نقل و انتقال املاک(حتي ثبت شده) را واجد خصوصيت خاص؛ ندانسته و تابع عمومات تلقي کرده و حداکثر در ملک ثبت شده احکام قانون ثبت را از باب سنديت و دليليت تلقي کرده و وقوع و ثبوت نقل به هرطريق را، مشروط به اثبات بغير سند عادي و در مرجع قضايي معتبر و واجد اثر مي دانند.
گروهي ديگر، نقل و انتقال املاک را فقط در چهارچوب حقوق مدني تحليل و تنها قيد آن را از باب زمان نقل ميدانند، بدين صورت که انتقال املاک بواسطه احکام قوانين ثبت در خصوص تاريخ انتقال مقيد به تنظيم سند رسمي شده است و به نظريه تأخير در انتقال معروف است و در اين نظريه نيز عدهاي رعايت تشريفات(تنظيم سند) را فقط اثباتي و عدهاي ثبوتي و اثباتي هر دو ميدانند.
نظريه مطرح ديگري که انطباق بيشتري با حقوق ثبت دارد آن است که در نقل ملک ثبت شده استثناءً و خلاف حقوق مدني ثبوت و اثبات به سندرسمي منحصر و محدود است. در بعد ثبوتي و هم در بعد اثباتي فلذا دربعد ثبوتي عقود منعقده بدون تنظيم سند رسمي به رسميت شناخته نميشود، حتي اگر به ادله اثباتي ديگري و در مراجع قضايي نيز به اثبات رسند. و ادله اثباتي عقود نيز منحصر به سند رسمي است و ساير ادله اثباتي برابرحقوق ثبت قابل پذيرش نيستند. مطابق اين نظريه ثبوت و اثبات هر دوبه سندرسمي است لذا در اين نظريه طريق نقل، هم در بعدثبوت و هم در بعد اثبات، موضوعيت دارد ومنحصربه سندرسمي است.
در اين تحقيق نظريه جديد مطرح نيست ولي چند ابداع جديد هست، بدواً نظرات اول و دوم با استدلال حقوقي و منطقي و مستند به قوانين و مقررات خصوصاً حقوق ثبت مورد نقد و طرد واقع مي شود و سپس در تائيد نظريه سوم؛ اولا با توجه خاص به حقوق ثبت و ثانيا با گزينش مبناي جديد و ثالثا با تفکيک املاک ثبت نشده و املاک در جريان ثبت و املاک ثبت شده و با اثبات اينکه سند غير رسمي تعهد طبيعي و خارج از دنياي حقوق است و اتخاذ مبناي جديد الزام، “تکليف قانوني به انتقال رسمي” و البته مختص املاک ثبت شده و نه غير آن، در صدد اصلاح نظريه سوم و اثبات متقن آن هستيم.
هـ)حقوق ثبت موضوعه
حقوق ثبت شاخهاي ازعلم حقوق و از جمله حقوق عمومي ومحل تلاقي حقوق خصوصي وحقوق عمومي است. مقررات آن شکلي وآمره است و به تنظيم و تنسيق بخشي از حقوق مدني ميپردازد و شامل قوانين ومقررات و اصول حقوقي وعقايد علماي حقوقي و رويه قضايي وثبتي وغيره است.
مقررات وقوانين ثبتي عموما قواعد وقوانين آمره وشکلي وتشريفاتي و براي اشخاص و مخاطبين آن لازم الرعايه واجباري است. توافق وتراضي برخلاف آنها غيرمقدور ومتضمن ضمانت اجراهاي شديد است. اصولا به ماهيت اعمال و روابط حقوقي نمي پردازد، بلکه تشريفات اقدام و انجام آنها را بيان مينمايد،”مع ذلک رعايت وعدم رعايت آنها ممکن است موجد حق يا مانع از ايجاد حق يا موجب زوال حق شود.”1
قانون ثبت اسناد و املاک فعلي مصوب 26/11/1310 است وقبل ازآن در سالهاي1302و1307 و1308 نيز قوانيني به تصويب رسيده بود که به قوانين ثبت اختياري معروف بود ولکن قانون مصوب 1310 به قانون ثبت اجباري معروف است . قانون حاضر متضمن دوبخش بزرگ املاک و اسناد است. باب دوم ازماده 9 تا 45 مقررات ثبت املاک،باب سوم ازماده 46 تا 99 تشريفات ثبت اسناد است. درباب دوم مواد 9 تا 25 تشريفات اداري ثبت عمومي ملک وآثار آن است. مواد9تا20دراصطلاح ثبتي”عمليات مقدماتي ثبت” معروف است. مواد 46 تا 48 موارد اجباري و اختياري ثبت اسناد را برشمرده است ودرمواد70 تا74 نيز به بيان ثبت اسنادپرداخته است. مقررات ثبت املاک درآيين نامه قانون به تفصيل آمده است ولي مقررات مربوط به ثبت اسناد درقانون دفاتر و آييننامه آن نيز آمده و ازحيث اجراء نيز در آييننامه اجراي مفاد اسناد رسمي احکامي آمده است.
تذکر اين نکته ضروري استکه قانون مدني (جلد اول)مصوب سال 1307 است فلذا درمقايسه با قانون ثبت قانون عام سابق محسوب است ولکن جلد سوم قانون مدني مصوب سال 1314 است، فلذا در اين قسمت عام لاحق محسوب است. بنابراين اگر فرضاً تعارضي بين مقررات ثبتي با ماده 10ق.م. ملاحظه شود،ق.م. عام سابق است و ق.ث خاص لاحق و چنانچه في المثل در ادله اثبات تعارضي با ق.ث ملاحظه شود ق.م. عام لاحق وق.ث خاص سابق است و در هردوصورت ق.ث درحيطه خاص خود مجراست وموجب تخصيص ق.م. است و درهيچ مورد مقررات ق.م. مقررات ق.ث را نسخ نميکند.
و) ثبت عمومي وعادي
ثبت اسناد واملاک درقوانين قبلي “اختياري” بود و درصورت تقاضاي اشخاص، اداره ثبت اقدام به ثبت ملک مينمود و بدون تقاضاي متقاضي، هيچ اقدامي متصورنبود. لکن برابرقانون 1310 اداره ثبت راساً مکلف به ثبت عمومي املاک گرديد ولو آنکه تقاضايي ازطرف مالکين نشود قوانين نوع اول را “ثبت عادي” يا “ثبت اختياري” مينامند وقوانين 1310 به بعد را ثبت “ثبت عمومي” يا “ثبت اجباري” مينامند.
تفاوت اين دو:
1- ثبت عادي، موضوع قوانين منسوخه قبلي است وقانون فعلي فقط “ثبت اجباري” است. امروزه در ملک، ثبت اختياري يا عادي نداريم.
2- ثبت عادي يا اختياري با”تقاضا نامه” به جريان ميافتد و بدون تقاضا هيچ اقدامي قابل انجام نبود، درحالي که درثبت عمومي يا اجباري برابر ماده9 ثبت ملک وظيفه وتکليف دولت است و اداره ثبت “راساً” مبادرت به انجام آن مينمايد. وبا “اظهارنامه”که توسط اداره ثبت توزيع ميگردد به جريان ميافتد.
3- ثبت عادي برابر قوانين قبلي گاه اختياري و گاه اجباري بود، ولي ثبت عمومي درقوانين قبلي اجباري نبود. درقوانين فعلي، ثبت عمومي اجباري است وثبت عادي هم منسوخ است.
در قانون1302 تقاضاي ثبت اختياري بود. درقانون 1306تقاضاي ثبت ملک اجباري بود. درقانون 1308 هم ثبت عادي (اختياري) وجود داشت (مواد 21 تا100) وهم ثبت عمومي مواد(102 تا121).
4- ثبت عاديِ با”تقاضا نامه” وثبت عمومي با “اظهار نامه” بعمل ميآيد و طبق قانون فعلي اظهارنامه توزيعي اداره ثبت به منزله تقاضانامه ي مالک است.
5- ثبت عادي منسوخه، مستلزم انجام تشريفات و آگهيها براي هرملک به نحو استقلال بود و همين امرسبب عدم موفقيت وکندي کارميشدولي ثبت عمومي منطقهاي و تواماً و دسته جمعي است.
ياد آوري:
ثبت اسناد ازنظرتاريخي مقدم برثبت املاک بوده و اولين قانوندرسال1329 قمري (برابر1288شمسي) به تصويب رسيده وفقط شامل ثبت اسناد است وجالب اينکه ثبت اسناد درقوانين قبلي هميشه اجباري بوده است و فقط درقانون فعلي (1310) ثبت اسناد برخي اجباري و برخي اختياري اعلام شده است.
ز) عمليات مقدماتي ثبت
عمليات مقدماتي ثبت که مختص ثبت ملک است و ارتباطي به ثبت اسناد ندارد،مجموعه اي از اقدامات وتشريفات وآگهيهاي موضوع مواد 9تا20 قانون ثبت است که بطورخلاصه از اين قرار است: 2
1-اعلان ثبت عمومي املاک ناحيه اي معين از سوي اداره ثبت محل در جرايد، سه مرتبه ظرف 30 روز (ماده 10ق.ث.)
2- قبول درخواست ثبت ملک از متصرفين به عنوان مالکيت و اشخاص مذکور در مواد 27و32 قانون به وسيله اظهارنامه، ظرف 60 روز از تاريخ انتشار اولين آگهي ماده 10 که در اين مورد: نماينده ثبت نسبت به پلاک کوبي و تعيين شماره ثبتي براي املاک محل مورد ثبت عمومي و توزيع اظهارنامه اقدام و شماره و نوع املاک و اسامي مالکين را در دفتر توزيع اظهارنامه ثبت نموده و در روي اظهارنامه نيز که به مالکين و در صورت غيبت آنها به مستأجر يا کدخداي محل تسليم و در دفتر توزيع اظهارنامه رسيد داده ميشود، شماره ملک ومشخصات آن را يادداشت و به نمونه(امضاء) خود ميرساند. (ماده 11ق.ث. و 26 آ.ق.ث.)
اظهارنامه بايد شامل نکات مندرج در ماده 22آ.ق.ث. باشد، پس از ارائه از طرف متقاضي و معرفي ملک مورد تقاضا،نقشه آن توسط نقشهبردار ثبت ترسيم و صورت مجلس مبني بر تصرف مالکانه درخواستکننده به وسيله نماينده و نقشهبردارتهيه ميشود(ماده 24آ.ق.ث.) با اعاده اظهارنامهها وصول آن مرتباً با قيد تاريخ در دفتر توزيع اظهارنامه قيد ميشود (ماده50 آ.ق.ث.)
3- انتشار اسامي اشخاص که اظهارنامه داده اند و نوع ملک و شماره معينه آن طي دو نوبت ظرف 60 روز ازطرف اداره ثبت ظرف مدت 90 روز از تاريخ اولين آگهي ماده 10 تا چنانچه کساني نسبت به تقاضاي ثبت ملکي معترض يا خود را صاحب حقي بدانند، مطلع گشته و اقدام قانوني به عمل آورند(آگهي ماده 11ق.ث. معروف به آگهي نوبتي)
4- انتشار يک نوبت آگهي مربوط به دعوت از تقاضا کنندگان ثبت و مجاورين براي انجام تحديد حدود، حداقل 20 روز قبل از آن و سپس انجام تحديد حدود املاک به ترتيب شماره، البته صورت مجلس تحديد حدود بايد حاوي مطالب مندرج در ماده 72 آئين نامه قانون ثبت باشد، از قبيل تاريخ انجام تحديد حدود و نام و نشاني حاضرين و معترضين و ذکر حقوق ارتفاقي ديگران در ملک مزبور و يا ملک مزبور در ملک ديگران و ذکر حدود و مشخصات ملک با ذکر طول ابعاد و مساحت و علامات و عده و نوع فواصل آنها و شماره هاي مجاورين، بعلاوه بايد نقشه کامل ملک نيز بوسيله نقشهبردار ثبت ترسيم شود. مستدعي ثبت يا نماينده او حدود ملکي را که ميخواهد ثبت کند بطورمشخص معرفي نموده و صاحبان املاک مجاور و دخالت کنندگان چنانچه ايراد و اعتراض دارند بيان ميکنند. اگر تقاضاکننده درموقع تحديد حدود خود و نمايندهاش حاضر نباشد، ملک مورد تقاضا با حدود اظهار شده ازطرف مجاورين تحديد خواهد شد. هرگاه حدود مجاورين نيز از لحاظ عمليات ثبتي،تثبيت و معين شده باشد، تحديد حدود بدون انتشار آگهي با تبعيت از حدود مجاورين به عمل خواهد آمد.(مواد14و15 و تبصره ماده 15قانون ثبت و مواد70 الي75 آ.ق.ث.)
5- قبول اعتراض بر ملک مورد ثبت ظرف90 روز ازتاريخ انتشار اولين آگهي نوبتي درصورت اقامه دعوي و ارسال آن به دفتر دادگاه صالحه جهت رسيدگي، البته به موجب ماده 74 اصلاحي آئين نامه مصوب 8 /11/1380 معترضين بايد اعتراض خود را کتباً به اداره ثبت تسليم نمايند و علاوه بر آن ظرف مدت يک ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي، دادخواست خود را به مراجع ذي صلاح قضائي تقديم نمايند (طبق ماده 16 ق.ث.) والا متقاضي ثبت ميتواند از دادگاه ذي صلاح گواهي عدم تقديم دادخواست را دريافت و به ثبت محل تسليم نمايد، اداره ثبت نيز بدون توجه به اعتراض عمليات ثبتي را ادامه خواهد داد.
مبداء اعتراض به اصل ملک تاريخ انتشار روزنامه مربوط به درج اولين آگهي نوبتي است(ماده 86 آ.ق.ث.) اعتراض اعم از اينکه در فرجه قانوني به عمل آمده يا خارج از آن بايد اخذ شود و تاريخ رسيد با تمام حروف در رسيد اعتراض درج و به معترض داده شود. (ماده89 و90 آ.ق.ث.)
6- ارائه گواهي از دادگاه به اداره ثبت مشعر بر جريان دعوي بين متقاضي ثبت و معترض بر ثبت قبل از انتشار اولين آگهي نوبتي ظرف 90 روز از انتشار آگهي مزبور والّا حق معترض ساقط خواهد شد(ماده 17 ق.ث.) البته قبل ازانتشارآگهي نوبتي ، دادخواست اعتراض يا گواهينامه جريان دعوي بين معترض و مستدعي ثبت پذيرفته نخواهد شد. (ماده87 آ.ق.ث.) از سوي ديگر گواهينامه جريان دعوي اعم از اينکه در فرجه قانوني يا خارج از آن به اداره ثبت تقديم شود بايد اخذ شده و در رسيد آن تاريخ رسيد با تمام حروف قيد شود (ماده89 و90 آ.ق.ث.)
7- در مواد 18تا19 مکرر قانون و 86 تا97 آيين نامه ترتيب و نحوه اقدام دادگاه، درباره رسيدگي به اعتراض و دعوي معترض بر ثبت مقرر گرديده است.
8- قبول اعتراض بر تحديد حدود يا ادعاي حقوق ارتفاقي از مجاورين و متقاضي ثبت که هنگام تحديد حدود غايب بوده، ظرف30 روز از تاريخ تنظيم صورت جلسه تحديد حدود و رعايت مقررات مواد16 تا19 قانون به استثناء مدت اعتراض غير مجاورين (طبق ماده 20 قانون ثبت)
ح) انواع ملک باتوجه به قانون ثبت ( “ثبت شده” و “ثبت نشده” و “در جريان ثبت” )
دو اصطلاح “ملک ثبت شده ” و “ملک در جريان ثبت” بسيار معروف است و در ثبت کاربرد بسياري دارد و در مقابل اين دو اصطلاح “ملک ثبت نشده” يا فاقد پلاک يا فاقد سابقه ثبتي نيز معروف است پس از تنظيم و امضاي صورت مجلس تحديد حدود توسط نماينده و نقشه بردار و تحويل آن به اداره ثبت،صورت مجلس مرقوم توسط نمايندگان محدد با پروندههاي مجاورين تطبيق و پس از تکميل آن پيش نويس سند مالکيت تهيه و ضميمه پرونده، تسليم بايگاني ثبت ميشود و اصطلاحاً با خاتمه عمليات مقدماتي ثبت، مسئول دفتر املاک، ثبت ملک را با مشخصات مندرج در ماده 103 آيين نامه و البته به دستور مدير ثبت (يا مأذونمنصوب دارندهحق امضاء)در دفتر املاک وارد و به امضاء مديرثبت(يا مأذون صاحب امضاء) ميرساند.
مشخصات و موارديکه دردفتر املاک وارد ميشود شامل: 1-شماره ملک 2- تاريخ ثبتملکدر دفتر املاک 3- مشخصات کامل، تابعيت و نشاني مالک 4- نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزا و متعلقات آن 5- حدود ملک 6- بهاي ملک 7- حقوق عينيه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامي صاحبان حقوق وحقوق ارتفاقي ملک مورد ثبت در املاک مجاور ويا حقوق ارتفاقي املاک مجاوردرملک مورد ثبت.
بنابراين هر ملکي که به ثبت دفتر املاک به شرح فوق (و البته با رعايت قوانين و مقررات و پس از اتمام عمليات مقدماتي ثبت) رسيده است اعم از آنکه سند مالکيت آن صادر شده باشد يا خير؛ و هر ملکي که عمليات مقدماتي آن به انتها رسيده و مواعد اعتراض منقضي شده و اعتراض واصل نشده يا اگر اعتراضي شده طبق حکم قطعي نهائي مردود اعلام شده ولو اينکه هنوز وارد دفتر املاک نشده باشد بدان”ملک ثبت شده”ميگويند و هر ملکي که در منطقه مشمول ثبت عمومي يا املاکي که برابر قوانين وقت تقاضانامه ثبت اختياري دادهاند و عمليات ثبتي آنها شروع شده يا در جريان است و پلاک ثبتي بدان اختصاص داده شده است (که معمولاً در هنگام ثبت اظهارنامههاي استردادي در دفتر توزيع اظهارنامهها براي هر ملکي شمارهاي اختصاص ميدهند که شماره پلاک ثبتي ملک خواهد بود)ولکن هنوز عمليات مقدماتي ثبت آنها به اتمام نرسيده يا مواعد اعتراض منتفي نشده يا مورد اعتراض واقع شده و هنوز تعيين تکليف قطعي و نهائي نشده”ملک در جريان ثبت” ميگويند. بنابراين املاک در جريان ثبت داراي پلاک ثبتي هستند و نسبت به آنها اظهارنامه يا تقاضانامه داده شده است و در اداره ثبت پرونده دارند ولي به هر دليلي عمليات مقدماتي ثبت آنها به انتها نرسيده و هنوز وارد دفتر املاک نشده است.
و اما املاکي که مشمول هيچ کدام از “ملک ثبت شده”يا ” در جريان ثبت ” به شرح فوق نباشد؛ اصطلاحاً املاک فاقد سابقه ثبتي يا املاک عادي



قیمت: تومان


پاسخ دهید